Welche Voraussetzungen muss ich mitbringen?
Die Meisten haben zumindest schon einmal darüber nachgedacht früher oder später mal in Immobilien zu investieren. Aber lohnt es sich wirklich noch oder überwiegen doch die Risiken?
Um dir dabei zu helfen das für dich herauszufinden haben wir hier einmal (vollkommen neutral) die Vorteile und Risiken gegenübergestellt.
Beginnen wir mit den Vorteilen:
- Hohe Renditechancen
Immobilien gewinnen in der Regel im Laufe der Zeit enorm an Wert, sodass hier hohe Renditen erwirtschaftet werden können. Über die letzten paar hundert Jahre waren das 0,3% reale Rendite nach Inflation. - Passives Einkommen
Für viele der treibende Faktor. Wenn die Vermietung konstant läuft, hat man sichere monatliche Einnahmen und ein zusätzliches monatliches Einkommen. Vor allem für die Altersvorsorge kann das super sinnvoll sein. - Portfoliodiversifikation
Neben Aktien und Anleihen sind Immobilien eine super Portfolioergänzung. - Hebelwirkung
Durch die Verwendung von Fremdkapital wird die Rendite effektiv gesteigert.
- Sparzwang
Das Investieren in Immobilien bringt einen Zwang zum Sparen mit sich, da ich nicht einfach wie bei einem Sparplan aufhören kann, die Immobilie abzuzahlen.
- Tilgungsersatzmodell
Die Kombination aus ETF-Sparen und Tilgen über einen Tilgungssurrogat oder Tilgungsaussetzungs-Darlehen ist möglich und kann so einen weiteren Vorteil darstellen.
Neben den Vorteilen sollten aber stets auch die Risiken im Blick behalten werden:
- Klumpenrisiko
Bei einer Immobilie ist viel Kapital in ein einziges Objekt gebunden. Dieses kann zudem nicht so einfach liquidiert werden.
- Betriebskosten
Der Erwerb einer Immobilie bringt auch Kosten mit sich, die nicht außer Acht gelassen werden dürfen. Hierzu zählen beispielsweise Reparaturen, Versicherungen, Grundsteuern, Verwaltungskosten, …
- Die Immobilie gehört in den ersten Jahren der Bank
Das stellt ein hohes Fremdkapitalrisiko dar, das in Jungen Jahren okay ist, später aber vermieden werden sollte (wenn genug Kapital für die Rente vorhanden ist).
- Wertschwankungen
Die Schwankung von Immobilien wird häufig unterschätzt, da der Wert nicht täglich oder monatlich bestimmt wird, sondern nur bei Kauf und Verkauf.
- Zinsänderungsrisiko
Bei zu hoher Finanzierung (110 %) habe ich ein Zinsänderungsrisiko, wenn ich in 10 Jahren nachfinanzieren muss und nur wenig getilgt habe.
So viel zu den Vor- und Nachteilen, aber welche Voraussetzungen muss ich denn jetzt erfüllen, wenn ich die Entscheidung getroffen habe und in Immobilien investieren möchte?
Viele glauben es wäre ein sehr hohes Startkapital und Einkommen erforderlich, um in Immobilien investieren zu können. Dabei sind die Anforderungen gar nicht so hoch wie viele meinen.
Folgende Punkte solltest du aber mitbringen:
- Anfangskapital
Einnahmen und Ausgaben kalkulieren. Das Eigenkapital sollte mind. Nebenkosten decken und am besten noch mind. 20% des Kaufpreises für Rücklagen oder im Depot verfügbar für den Worst-Case. Konkret sollten das mind. 15K Liquide zusätzlich zum Notgroschen und 15K als Reserve im Depot etc.
- Solide Bonität
Diese ist in der Regel gegeben bei einem Nettoeinkommen von mindestens 2.500 €.
- Festes Arbeitsverhältnis
Dieses braucht die Bank für die Sicherheit, dass man auch wirklich die Kreditzinsen bezahlen kann. Mit sachgrundlosen Befristungen sinken die Chancen auf Fremdkapital enorm. Bei Selbständigkeit geht es auch in ersten 2 Jahren, aber nur bei gutem Gehalt und mit guter Bank und einem Businessplan.
- Recherche
Einerseits muss ein solides Grundwissen aufgebaut und Risiken gekannt werden; andererseits muss gut recherchiert werden, um gute und passende Objekte zu finden.
- Stabile Überschüsse
Es sollte dir konstant möglich sein Rücklagen aufzubauen und den negativ-Cashflow tragen zu können.
- Bereitschaft Zeit vor und nach dem Kauf zu investieren.
Das Wichtigste ist aber vor allem sich gerne mit dem Thema auseinanderzusetzen und das Investment auch wirklich zu verstehen.
Letztlich ist die Entscheidung in Immobilien zu Investieren sehr individuell und abhängig von der eigenen Situation, Risikopräferenz und Vorlieben.
Wenn du herausfinden möchtest, ob es für dich sinnvoll ist in Immobilien zu investieren oder du bereits anfangen möchtest in Immobilien zu investieren, dann trag’ dich jetzt hier zu einem kostenlosen Erstgespräch ein und wir helfen dir dabei.
