In Immobilien investieren ist eine der sichersten und attraktivsten Möglichkeiten, Dein Vermögen zu vermehren und zu sichern. Immobilien bieten zahlreiche Vorteile, darunter stabile Wertsteigerungen, passive Einkommen durch Mieteinnahmen und verschiedene steuerliche Privilegien. Gleichzeitig ist der Markt aber auch sehr komplex und birgt Risiken, die es zu kennen und zu verstehen gilt.
Das Wichtigste in Kürze
Immobilien bieten Inflationsschutz, steuerliche Vorteile und langfristige Wertsteigerung.
Die Lage ist entscheidend: Auch B- und C-Städte bieten attraktive Renditechancen. Makro- und Mikrolage genau prüfen.
Strategien wie Buy & Hold, Fix & Flip oder BRRRR ermöglichen gezielten Vermögensaufbau.
Risiken wie hohe Einstiegskosten, Marktschwankungen oder Verwaltungsaufwand müssen dringend in der Beratung bedacht werden.
Es gibt verschiedene Anlageformen: Direktkauf, Immobilienfonds, Crowdinvesting – jeweils mit eigenen Chancen und Risiken.
Die Finanzierung hat starken Einfluss auf die Rendite – z. B. durch Annuitätendarlehen, KfW-Förderungen oder Bausparverträge.
Das Investment muss zu Deiner persönlichen Strategie und finanziellen Situation passen – keine Pauschallösungen.
Warum in Immobilien investieren?
Immobilien zählen seit Jahrzehnten zu den stabilsten Anlageklassen – und das aus gutem Grund. Ein Blick auf die Zahlen zeigt, warum viele Anleger diesem Bereich Vertrauen schenken: Zwischen 2010 und 2022 ist der Baupreisindex für Wohngebäude in Deutschland um 64 % gestiegen – während die allgemeine Inflationsrate im gleichen Zeitraum nur 25 % betrug.
Chancen und Vorteile
Immobilien bieten eine Vielzahl an Vorteilen – sowohl für den langfristigen Vermögensaufbau als auch für regelmäßige Einkünfte. Besonders in wirtschaftlich unsicheren Zeiten sind sie eine stabile Ergänzung zum Portfolio. Hier die wichtigsten Pluspunkte im Überblick:
Stabilität und Sicherheit
Immobilien gelten als relativ krisensicher, da sie physische Werte darstellen. Besonders in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit können sie als stabile Wertanlage dienen.
Langfristige Wertsteigerung
In gefragten Lagen haben Immobilien das Potenzial, langfristig an Wert zu gewinnen. Insbesondere in Metropolregionen und wachstumsstarken Gebieten führt die hohe Nachfrage zu beachtlichen Preissteigerungen. Während Aktienmärkte durch globale Krisen, Zinsschwankungen oder geopolitische Spannungen ins Wanken geraten, bleibt der Immobilienwert meist konstant – oder wächst sogar weiter.
Regelmäßige Renditen
Mieteinnahmen bieten eine stetige Einkommensquelle, die bei sorgfältiger Auswahl der Mieter und einer guten Standortwahl sehr zuverlässig sein kann. Diese passiven Einnahmen können zur Tilgung der Finanzierung oder als zusätzliches Einkommen genutzt werden.
Steuerliche Vorteile
Immobilieneigentümer können von vielfältigen Steuervorteilen profitieren – etwa durch Abschreibungen, die Absetzbarkeit von Zinsen oder Renovierungskosten. Viele dieser Möglichkeiten bleiben in der Praxis jedoch ungenutzt – selbst von manchen Steuerberatern.
Inflationsschutz
Da Miet- und Immobilienpreise häufig an die Inflationsrate gekoppelt sind, bieten Immobilien einen guten Schutz gegen Kaufkraftverlust.
Hebeleffekt
Durch den Einsatz von Fremdkapital (Hypotheken) kannst Du größere Investments tätigen, als es mit eigenem Kapital allein möglich wäre. Dies erhöht die potenzielle Rendite auf Dein eingesetztes Eigenkapital.
Portfolioergänzung
Neben Aktien, ETFs oder Rohstoffen können Kapitalanlageimmobilien eine sinnvolle Ergänzung im Vermögensmix sein – besonders, weil Wohnen ein zeitloses Grundbedürfnis bleibt.
Risiken und Herausforderungen
Wie bei jeder Kapitalanlage gibt es auch bei Immobilien Risiken, die man kennen und aktiv steuern sollte. Eine sorgfältige Planung und kompetente Beratung helfen dabei, diese Risiken zu minimieren oder sogar für sich zu nutzen:
Marktschwankungen
Immobilienmärkte sind nicht statisch. Sie unterliegen Schwankungen, die durch gesamtwirtschaftliche Entwicklungen, lokale Marktbedingungen oder politische Eingriffe beeinflusst werden. Das bedeutet: Preise können kurzfristig stagnieren oder sogar fallen. Das sollte jedoch nicht grundsätzlich abschrecken – denn langfristig betrachtet haben sich Immobilienwerte in vielen Regionen Deutschlands sehr positiv entwickelt. Für strategisch denkende Anleger können solche Schwankungen sogar eine Chance sein, günstiger in wertstabile Lagen einzusteigen und langfristig vom Wiederanstieg der Preise zu profitieren.
Liquiditätsrisiken
Immobilien sind weniger liquide als andere Investments, das heißt, sie können nicht so schnell und einfach in Bargeld umgewandelt werden. Dies kann problematisch sein, wenn kurzfristige finanzielle Bedürfnisse auftreten.
Instandhaltungskosten
Laufende Kosten für Wartung und Instandhaltung können erheblich sein und sollten in der Planung berücksichtigt werden. Unvorhergesehene Reparaturen können die Rendite schmälern.
Managementaufwand
Immobilien erfordern aktives Management, sei es durch die Verwaltung von Mietern, die Buchführung oder die Organisation von Reparaturen und Wartung. Das Vermieterdasein kann zeitaufwändig und kostenintensiv sein.
Regulatorische Risiken
Veränderungen in Gesetzen und Vorschriften, wie Mietpreisbremse oder energetische Vorgaben, können die Rentabilität von Immobilieninvestments beeinträchtigen.
Historisch gesehen steigen Immobilienwerte im Durchschnitt um 3–5 % pro Jahr.
Neben dem Wertzuwachs spielt auch der laufende Ertrag eine wichtige Rolle: Die Mietrenditen in Deutschland liegen – je nach Lage und Objektart – zwischen 3–7 % jährlich. Das macht Immobilien nicht nur zu einem Instrument der langfristigen Vermögensbildung, sondern auch zu einer verlässlichen Einnahmequelle.
Gleichzeitig bieten sie eine wertvolle Diversifikation im Portfolio. Denn sie korrelieren nur gering mit klassischen Finanzmärkten. Besonders in wirtschaftlich unsicheren Zeiten können Sachwerte wie Immobilien stabilisieren – und genau das macht sie bei Anlegern so begehrt.
Jedoch sind auch Risiken und Herausforderungen präsent, die unbedingt bedacht werden müssen.
Im folgenden werden beide Seiten etwas genauer beleuchtet:
Entwicklung der Immobilienpreise seit Ende 2015
Seit dem vierten Quartal 2015 haben sich die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland – je nach Region und Immobilienart – unterschiedlich entwickelt. Besonders stark war der Anstieg bei den Top 7 Metropolen (z. B. Berlin, Hamburg, München), wo die Preise im Durchschnitt um 66,95 % zulegten.
Auch in anderen Regionen waren teils Preissteigerungen zu sehen:
Kreisfreie Großstädte: Hier stiegen die Preise im Schnitt um 43,85 % – trotz zwischenzeitlicher Rückgänge nach 2022.
Städtische Kreise: Mit einem durchschnittlichen Plus von 37,35 % war der Anstieg moderater, aber dennoch spürbar.
Ländliche Kreise mit Verdichtungsansätzen: Der durchschnittliche Preisanstieg lag bei 47,35 % – ein deutliches Zeichen dafür, dass auch Regionen abseits der Großstädte profitierten.
Dünn besiedelte ländliche Kreise: Hier lag die durchschnittliche Preissteigerung sogar bei 50,6 % – mehr als in vielen urbanen Räumen.
Preisentwicklung von Ein - und Zweifamilienhäuser
Preisentwicklung von Eigentumswohnungen.
Auch wenn es nach 2022 zu einem kleinen „Einbruch kam”, liegen dennoch die Preise höher als noch bei 2015.
Diese Entwicklung zeigt: Wer frühzeitig in Wohnimmobilien investiert hat – sei es in der Stadt oder auf dem Land – konnte in den letzten neun Jahren von einem substanziellen Wertzuwachs profitieren.
| Region | Durchschnittliche Preissteigerung (2015–2024) | Jährliche Preissteigerung (pro Jahr) |
|---|---|---|
| Top 7 Metropolen | +66,95 % | ca. 9,57 % pro Jahr |
| Kreisfreie Großstädte | +43,85 % | ca. 6,26 % pro Jahr |
| Städtische Kreise | +37,35 % | ca. 5,34 % pro Jahr |
| Ländliche Kreise mit Verdichtungsansätzen | +47,35 % | ca. 6,77 % pro Jahr |
| Dünn besiedelte ländliche Kreise | +50,6 % | ca. 7,23 % pro Jahr |
Grundlagen des Immobilieninvestments
Unter Immobilieninvestment versteht man den Kauf, Besitz, die Verwaltung und den Verkauf von Immobilien mit dem Ziel, Gewinne durch Mieteinnahmen oder Wertsteigerungen zu erzielen. Dabei wird zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien unterschieden. Wohnimmobilien umfassen Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Wohnungen, die primär zum Wohnen genutzt werden.
Gewerbeimmobilien hingegen umfassen Bürogebäude, Einzelhandelsflächen, Industrieanlagen und Lagerhallen, die für geschäftliche Zwecke genutzt werden.
Physische Beschaffenheit:
Immobilien sind greifbare und materielle Werte, die im Gegensatz zu Aktien oder Wertpapieren einen realen Gebrauchs- und Sachwert haben. Der Vorteil von physischen Werten wie Immobilien besteht darin, dass sie einen stabileren Wert haben können, da sie nicht so stark den Schwankungen der Finanzmärkte unterliegen.
Zudem bieten Immobilien potenziell langfristigen Schutz gegen Inflation, da ihr Wert im Laufe der Zeit tendenziell steigt. Des Weiteren können Immobilien Einkommensquellen durch Mieteinnahmen bieten, zusätzlich zu ihrem inneren Wert als Sachanlage.
Ertragstypen:
Es gibt zwei zentrale Ertragstypen im Immobilienbereich: Mieteinnahmen und Verkaufserlöse. Mieteinnahmen entstehen durch die Vermietung von Objekten, die eine kontinuierliche Einkommensquelle bieten und durch steigende Mietpreise lukrativer werden können.
Verkaufserlöse hingegen resultieren aus der Veräußerung von Immobilien, wenn deren Wert aufgrund von Marktbedingungen oder Investitionen steigt. Ein erfolgreicher Verkauf kann zu einer einmaligen, größeren Gewinnsumme führen, die für finanzielle Sicherheit oder Reinvestitionen genutzt werden kann.
Investmentstrategien
Es gibt verschiedene etablierte Strategien im Immobilieninvestment:
Buy & Hold – Stabilität & Cashflow
Kauf, Vermietung und langfristiges Halten – das Ziel sind regelmäßige Mieteinnahmen und langfristige Wertsteigerung. Erfolgsfaktoren: gute Lage, Instandhaltung und ggf. ein erfahrenes Property-Management. Mit Fremdkapital lässt sich die Eigenkapitalrendite steigern.
Fix & Flip – Kaufen, sanieren, verkaufen
Du kaufst eine renovierungsbedürftige Immobilie, wertest sie auf und verkaufst sie schnell mit Gewinn. Wichtig sind gutes Projektmanagement, Handwerkernetzwerk und ein Gespür für Design & Nachfrage.
BRRRR – Buy, Renovate, Rent, Refinance, Repeat
Renovieren, vermieten, neu bewerten, Kapital freisetzen und neu investieren. So lässt sich mit wenig Eigenkapital ein Portfolio aufbauen – ideal für langfristiges Wachstum bei hoher Kapitalnutzung.
Fixing Up – Aufwerten & behalten
Wie Fix & Flip, aber mit Vermietung statt Verkauf. Du profitierst von Wertsteigerung und Cashflow. Besonders geeignet in Märkten mit hoher Mietnachfrage und Potenzial zur Aufwertung.
Buy & Sell – Schnelle Deals, schnelle Gewinne
Immobilien günstig einkaufen und ohne große Veränderungen weiterverkaufen. Erfordert Marktkenntnis, Schnelligkeit und ein gutes Netzwerk – Risiko bei Marktveränderungen beachten.
Umnutzung – Kreative Nutzung mit Potenzial
Zweck ändern, Wert steigern: z. B. aus Büros Wohnungen machen. Hoher Aufwand, aber große Chancen bei guter Planung, Marktkenntnis und baurechtlichem Know-how.
Ein entscheidender Faktor bei all diesen Strategien ist die strategische Standortauswahl. Die richtige Lage kann den Unterschied zwischen einem erfolgreichen und einem weniger erfolgreichen Investment ausmachen.
Die Standortanalyse
Das Herzstück jeder Immobilienstrategie
Die Standortanalyse ist ein essenzieller Bestandteil des Immobilieninvestments und beeinflusst maßgeblich die potenzielle Rendite. Die Lage einer Immobilie ist häufig der größte Werttreiber – sie entscheidet über stabile Mieteinnahmen, langfristige Wertsteigerung und geringe Leerstandsrisiken.
Dabei wird zwischen Makro- und Mikrolage unterschieden:
Makrolage – Welche Chancen bietet die Region?
Die Makrolage bezieht sich auf die Region oder Stadt, in der sich die Immobilie befindet. Für Investoren entscheidend sind:
Wirtschaftliche Entwicklung:
Regionen mit wachsender Wirtschaft bieten stabile Arbeitsmärkte und eine höhere Nachfrage nach Wohnraum. Achte auf geplante Infrastrukturprojekte oder regionale Förderprogramme.
Demografische Trends:
Bevölkerungswachstum, Zuzug von Fachkräften oder Studierenden können die Nachfrage ankurbeln.
Angebot & Nachfrage:
Ein Nachfrageüberhang führt oft zu steigenden Mieten und Immobilienwerten. Prüfe Leerstandsquoten und Bautätigkeit.
Infrastruktur & Erreichbarkeit:
Eine gute Anbindung an Autobahnen, ÖPNV, Einkaufszentren und Arbeitsplätze erhöht die Attraktivität für Mieter.
Ein Beispiel:
In Städten wie München oder Berlin sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren im Schnitt um 5–8 % pro Jahr gestiegen, während ländliche Regionen häufig geringere Steigerungsraten verzeichnen. Das unterstreicht, wie stark die Makrolage den Investitionserfolg beeinflusst.
Mikrolage – Wie attraktiv ist das direkte Umfeld?
Mindestens ebenso wichtig ist die Mikrolage – also die unmittelbare Umgebung der Immobilie. Sie entscheidet oft darüber, wie schnell und zu welchem Preis sich die Immobilie vermieten lässt.
- Gibt es Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Cafés oder Restaurants in direkter Nähe?
- Wie ist die Anbindung an Bus, Bahn oder Autobahn?
- Wie ist die Parkplatzsituation vor Ort?
- Welchen Eindruck macht die Nachbarschaft – sauber, gepflegt, sicher?
- Passt die Umgebung zur Zielgruppe, die du als Mieter ansprechen willst?
Ein Beispiel:
Eine kleine Wohnung in einem lebendigen Viertel kann ideal für Studierende sein, während ältere Mieter oft ruhigere Lagen bevorzugen. Im Idealfall spricht die Mikrolage eine breite Zielgruppe an – so minimierst du Mietausfälle bei einem Mieterwechsel.
Auch die Mietpreisentwicklung und Leerstandsquote im Stadtteil geben Aufschluss über die Nachfrage. Lagen mit niedriger Fluktuation, guter Infrastruktur und Aufwertungspotenzial – z. B. durch Stadterneuerungsprojekte – bieten häufig besonders stabile und rentable Investmentchancen.
Zum Beispiel zeigt eine Untersuchung des deutschen Immobilienmarktes, dass Immobilienpreise in Großstädten wie Berlin, München und Hamburg in den letzten Jahren durchschnittlich um 5-8 % pro Jahr gestiegen sind, während ländliche Gebiete oft niedrigere Steigerungsraten aufweisen. Diese Daten verdeutlichen, wie wichtig die Standortwahl ist.
Übersicht lohnenswerter Anlageimmobilien
Eine Immobilie vermieten
Eine vermietete Immobilie ermöglicht es Dir, regelmäßige Mieteinnahmen zu erzielen – ein attraktives passives Einkommen, kombiniert mit der potenziellen Wertsteigerung der Immobilie. Zusätzlich profitierst Du von steuerlichen Vorteilen, etwa durch die Abschreibung bestimmter Kosten.
Allerdings erfordert die Verwaltung einer Mietimmobilie auch Zeit und Engagement: Instandhaltung, Mietersuche und eventuelle Leerstände müssen aktiv gemanagt werden. Das Risiko, dass die Immobilie vorübergehend keine Einnahmen generiert, sollte dabei immer mitgedacht werden.
Unser Tipp
Eine sorgfältige Mieterauswahl und Grundkenntnisse im Mietrecht sind unerlässlich. In weniger gefragten Lagen kann auch eine Mietausfallversicherung sinnvoll sein, um Dich vor Zahlungsausfällen zu schützen. In begehrten und stabilen Lagen mit hoher Nachfrage hingegen ist dieses Risiko deutlich geringer – hier kann auf eine solche Versicherung oft verzichtet werden, da Leerstände selten und Mieterwechsel unkomplizierter sind.
Immobilienfonds kaufen
Immobilienfonds ermöglichen Dir, am Immobilienmarkt teilzuhaben, ohne selbst Eigentum zu erwerben. Dein Geld fließt in einen Fonds, der in verschiedene Immobilienprojekte investiert – von Wohnanlagen bis hin zu Gewerbeobjekten. Vorteile sind die breite Streuung, der professionelle Verwaltungsansatz und der Zugang zu großen Projekten, die für Einzelpersonen oft nicht erreichbar sind.
Trotzdem sind wir kritisch: Immobilienfonds werden oft gehypt – vor allem wegen ihrer steuerlichen Vorteile (z. B. einer höheren Teilfreistellung im Vergleich zu ETFs). Doch diese Vorteile relativieren sich schnell, wenn man genauer hinschaut:
Wenig Transparenz & eingeschränkte Liquidität
Kursschwankungen sind kaum nachvollziehbar, da es keine tägliche Bewertung wie am Aktienmarkt gibt. Außerdem: Kündigungsfristen von 1–2 Jahren sind keine Seltenheit.
Hohe Kosten bei oft geringer Rendite
Die Verwaltungsgebühren fressen einen Großteil der Erträge auf. Bei schwacher Performance und Inflation kann es sogar zu realen Verlusten kommen.
Unterschied zwischen Immobilienfonds & REITs (börsengehandelten Immobilienaktien)
Wer z. B. in Unternehmen wie Vonovia investiert, investiert in eine börsennotierte Firma mit täglicher Handelbarkeit – das hat andere Chancen und Risiken als klassische offene oder geschlossene Fonds.
Unser Tipp
Prüfe genau, was Du da kaufst. Fonds sind nicht gleich Fonds – und steuerliche Vorteile sollten nie das einzige Argument sein. Wer Transparenz, Flexibilität und nachvollziehbare Renditen will, sollte genau hinschauen – und Alternativen mitdenken.
In der eigenen Immobilie wohnen
Ein Eigenheim bringt ebenso einige Vorteile mit sich: Du genießt volle Gestaltungsfreiheit und profitierst potenziell von der Wertsteigerung – Du kannst dein Zuhause ganz nach Deinen Wünschen anpassen. Auch in puncto Sicherheit und Stabilität ist der Besitz einer Immobilie oft ein Gewinn, besonders in wirtschaftlich unsicheren Zeiten.
Allerdings gibt es auch Herausforderungen: Die Anschaffungs- und Instandhaltungskosten sind hoch, Dein Kapital ist langfristig gebunden und nicht flexibel verfügbar. Zudem birgt ein Eigenheim Risiken im Wiederverkauf – je individueller Du es gestaltest, desto schwieriger kann es sein, später passende Käufer zu finden. Auch Markt- und Preisentwicklungen solltest Du im Blick behalten.
Unser Tipp
Analysiere den Markt und die Lage sorgfältig, bevor Du Dich für den Kauf entscheidest. Die Lage beeinflusst nicht nur die Wertentwicklung, sondern auch die spätere Verkäuflichkeit. Vergiss nicht, Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren realistisch einzuplanen.
Crowdinvesting für Immobilien – Achtung Risiko!
Beim Crowdinvesting investierst Du gemeinsam mit vielen anderen Anleger:innen kleine Beträge in große Immobilienprojekte. Das klingt zunächst verlockend: Schon mit wenigen hundert Euro kannst Du Dich an spannenden Vorhaben beteiligen und theoretisch von hohen Renditen profitieren. Doch Vorsicht – das Risiko ist nicht zu unterschätzen.
Neben dem klassischen Projektrisiko (z. B. Insolvenz des Bauträgers oder Bauverzögerungen) gibt es weitere Fallstricke:
Kapitalbindung & kaum Mitspracherecht.
Dein Geld ist meist über mehrere Jahre fest gebunden, während Du kaum Einfluss auf das Projekt hast.
Viele Anleger = komplizierte Entscheidungsprozesse.
Ob es um Sanierungen, Verzögerungen oder den Verkauf geht: Je mehr Investoren beteiligt sind, desto schwieriger wird es, schnell Entscheidungen zu treffen – was Zeit kostet und das Projekt gefährden kann.
Geringe Regulierung.
Im Vergleich zu klassischen Finanzprodukten ist Crowdinvesting weniger streng reguliert. Das kann im Ernstfall zum Problem werden – etwa wenn der Projektentwickler ausfällt oder Informationen fehlen.
Unser Tipp
Prüfe die Plattform und die angebotenen Projekte genau mit Deinem Berater. Achte darauf, nur einen kleinen Teil Deines Anlagekapitals in Crowdinvesting zu stecken, um das Risiko zu streuen und nicht zu viel Kapital zu binden. Eine gründliche Bewertung des Projektträgers und eine detaillierte Kenntnis der geplanten Vorhaben sind essenziell.
Finanzierungsmodelle
Für Immobilieninvestitionen gibt es verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten, meistens bestehend aus Eigenkapital und Fremdkapital.
Eigenkapital sind eigene Mittel, während Fremdkapital durch Bankdarlehen bereitgestellt wird. Ein gutes Verhältnis beider Anteile minimiert Risiken und sichert günstige Kreditkonditionen. Banken verlangen oft 20-30 % Eigenkapital, bieten aber auch Finanzierungen mit weniger an.
Eigenkapital verbessert die Kreditwürdigkeit und verringert die monatliche Belastung, während Fremdkapital, trotz Zinszahlungen, den Immobilienkauf auch mit wenig Eigenkapital ermöglicht. In Niedrigzinsphasen ist Fremdkapital besonders attraktiv.
Annuitätendarlehen:
Ein Annuitätendarlehen ist eine der häufigsten Finanzierungsformen in Deutschland. Dabei bleibt die monatliche Rate über die gesamte Laufzeit konstant und setzt sich aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil zusammen.
Beispiel: Bei einem Darlehen von 200.000 Euro mit einem Zinssatz von 4 % und einer anfänglichen Tilgung von 1,5 % beträgt die monatliche Rate etwa 916,67 Euro.
Der Vorteil ist die planbare Belastung durch konstante Raten, wobei der Tilgungsanteil über die Zeit zunimmt. Allerdings können die Gesamtkosten höher sein als bei anderen Modellen und es gibt eine geringe Flexibilität für Anpassungen.
Bausparverträge:
Bausparverträge bieten eine Kombination aus einer Ansparphase und einem zinsgünstigen Bauspardarlehen nach Zuteilung. In der Ansparphase wird ein Teil der Bausparsumme angespart, danach erfolgt die Zuteilung des Darlehens zu festgelegten Zinsen.
Der Vorteil liegt in den garantierten niedrigen Zinsen im Darlehenszeitraum und den möglichen staatlichen Förderungen. Allerdings ist die Ansparphase oft lang und die Zinsen während der Ansparphase sind meist niedriger als auf dem freien Markt.
Endfälliges Darlehen:
Bei einem endfälligen Darlehen werden während der Laufzeit nur Zinsen gezahlt, und die Tilgung erfolgt am Laufzeitende in einer einzigen Summe. Dies führt zu einer geringen laufenden Belastung durch die Zinsen während der Laufzeit und bietet Zinssicherheit. Jedoch kann die hohe Tilgung am Ende der Laufzeit erhebliche Liquiditätsanforderungen stellen und erfordert eine sorgfältige Finanzplanung.
KfW-Darlehen:
KfW-Darlehen sind staatlich geförderte Kredite, die von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für Projekte im Bereich energieeffizientes Bauen und Sanieren vergeben werden. Diese Darlehen bieten niedrige Zinssätze und teilweise Tilgungszuschüsse. Allerdings sind sie an bestimmte Voraussetzungen gebunden und oft auf bestimmte Beträge und Projektarten limitiert.
Mezzanine-Kapital:
Mezzanine-Kapital ist eine Mischform von Eigen- und Fremdkapital und wird häufig als Nachrangdarlehen gestaltet. Es bietet mehr Flexibilität als reines Fremdkapital, da oft keine Sicherheiten erforderlich sind. Jedoch sind die Zinsen für Mezzanine-Kapital höher als für herkömmliche Darlehen und es besteht ein höheres Risiko.
Crowdfunding:
Beim Crowdfunding wird die Finanzierung durch viele kleine Anleger über Online-Plattformen ermöglicht. Dies erlaubt die Finanzierung von Projekten auch ohne hohe Eigenmittel und fördert oft innovative Projekte. Dennoch ist die Risikostruktur hoch und diese Finanzierungsform ist häufig weniger reguliert als traditionelle Modelle, was zusätzliche Vorsicht erfordert.
Budgetplanung und Kalkulation
Ermittlung des Kaufpreises und Finanzierungsbedarfs:
Bevor Du eine Immobilie kaufst, solltest Du prüfen, ob der aufgerufene Kaufpreis realistisch ist. Vergleiche ähnliche Immobilien in der Umgebung (z. B. über Online-Portale oder Gutachten), um den aktuellen Marktpreis besser einschätzen zu können. Denn ein zu hoch angesetzter Preis kann Deine gesamte Finanzierung ins Wanken bringen.
Zum Kaufpreis kommen noch Nebenkosten: die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland bei 3,5–6,5 %. Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten von etwa 1,5 % und Maklergebühren von 3–7 % (sofern ein Makler beteiligt ist). Diese Zusatzkosten erhöhen den Gesamtbetrag, den Du finanzieren musst – und sollten unbedingt in Deine Kalkulation einfließen.
Berechnung der laufenden Kosten:
Ein wesentlicher Bestandteil der Budgetplanung ist die Berechnung der laufenden Kosten. Diese umfassen die monatlichen Zins- und Tilgungsraten, die auf dem gewählten Finanzierungsmodell basieren. Hinzu kommen Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, die etwa 1-2 % des Immobilienwerts pro Jahr ausmachen. Es ist auch ratsam, Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben einzuplanen, um finanzielle Engpässe zu vermeiden.
Förderprogramme und steuerliche Vorteile:
Die Nutzung von Förderprogrammen und steuerlichen Vorteilen kann die Finanzierung erheblich erleichtern. In Deutschland gibt es verschiedene Förderprogramme der KfW, die zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse für energieeffizientes Bauen und Sanieren bieten. Steuerliche Vorteile können durch Abschreibungen (AfA) realisiert werden, die es ermöglichen, die Kosten für Immobilien über einen gesetzlich festgelegten Zeitraum abzusetzen. Auch die Zinsen für Fremdkapital können steuerlich abgesetzt werden.
Detaillierte Haushaltsrechnung:
Eine realistische und detaillierte Haushaltsrechnung ist unverzichtbar für eine solide Budgetplanung. Alle laufenden Kosten und Einnahmen müssen berücksichtigt werden, um eine verlässliche Grundlage für die Budgetkalkulation zu schaffen. Ein Sicherheitszuschlag sollte eingeplant werden, um unvorhergesehene finanzielle Belastungen abzufedern. Dies hilft, finanzielle Stabilität zu gewährleisten und Risiken zu minimieren.
Durch die sorgfältige Berücksichtigung der verschiedenen Finanzierungsoptionen und eine detaillierte Budgetplanung kann eine solide finanzielle Basis für Immobilieninvestitionen geschaffen werden. Jede Finanzierungslösung sollte auf die spezifischen Bedürfnisse und die finanzielle Situation des Investors abgestimmt sein, um langfristigen Erfolg und finanzielle Sicherheit zu gewährleisten.
Eigenkapital vs. Fremdkapital im Immobilieninvestment
Eigenkapital
Sicherheit und Flexibilität:
Ein hoher Eigenkapitalanteil kann das Risiko von Liquiditätsproblemen verringern, da dadurch keine monatlichen Zins- und Tilgungsverpflichtungen bestehen. Zudem kann ein Eigenkapitalanteil von 20-30 % des Kaufpreises zu besseren Kreditkonditionen führen, da er für Banken ein geringeres Risiko darstellt.
Begrenzte Mittel:
Der hohe Kapitalbedarf für den Erwerb und die Instandhaltung der Immobilie kann dazu führen, dass Investoren nicht genug Mittel für andere Investitionen oder unerwartete Ausgaben haben.
Opportunitätskosten:
Geld, das an eine Immobilie gebunden ist, könnte anderweitig investiert werden. Zum Beispiel erzielten DAX-Unternehmen in Deutschland 2020 eine durchschnittliche Dividendenrendite von etwa 3 % – 4 %, während die jährliche durchschnittliche etwa 3,5 % bis 4,1 % für eine zehnjährige Zinsbindung. Im Vergleich dazu waren die Zinssätze im Jahr 2020 deutlich niedriger, oft unter 1 % für vergleichbare Laufzeiten. Diese Entwicklung zeigt, dass die Finanzierungskosten für Immobilienkäufer in den letzten Jahren erheblich gestiegen sind.
Wertsteigerung von Immobilien bei 3 % – 5 % liegt.
Fremdkapital
Hebelwirkung:
Fremdkapital kann die Eigenkapitalrendite durch den Einsatz von Hebelwirkung erheblich steigern. Wenn ein Investor beispielsweise ein Immobilienprojekt zu 80 % fremdfinanziert und die Immobilie um 5 % im Wert steigt, kann dies zu einer beeindruckenden Eigenkapitalrendite von bis zu 25 % führen. Darüber hinaus eröffnet der Einsatz von Fremdkapital Zugang zu größeren oder mehreren Immobilieninvestments, die mit reinem Eigenkapital alleine nicht realisierbar wären.
Zinskosten:
Aktuell (Stand: April 2025) liegen die Zinssätze für Baufinanzierungen in Deutschland bei rund 3,5 % bis 4,5 % – abhängig von Laufzeit, Bonität und Eigenkapitalanteil. Die Finanzierungskosten sollten sorgfältig kalkuliert und verschiedene Angebote unbedingt verglichen werden.
Die Kosten für Fremdkapital, also Zinsen und Gebühren, haben einen erheblichen Einfluss auf die Gesamtrendite einer Immobilieninvestition. Angesichts der gestiegenen Zinssätze ist es für potenzielle Käufer wichtiger denn je, Finanzierung und Rendite realistisch zu planen.
Ob sich ein Invest in Immobilien im Jahr 2025 noch lohnt? Mit der richtigen Strategie und Beratung – definitiv: JA!
Steuerliche Vorteile:
Ein großer Pluspunkt beim Immobilienkauf zu Vermietungszwecken sind die steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten – insbesondere im Hinblick auf die Finanzierung. Denn: Die Zinsen, die du auf dein aufgenommenes Fremdkapital zahlst, kannst du als Werbungskosten in deiner Steuererklärung geltend machen. Das mindert dein zu versteuerndes Einkommen und damit auch deine Steuerlast.
Aber das ist noch nicht alles: Neben den Zinsen lassen sich auch viele weitere laufende Kosten rund um die Immobilie steuerlich absetzen – etwa Abschreibungen (AfA), Reparaturen, Verwaltungskosten oder Fahrtkosten zur Immobilie. Besonders in den ersten Jahren nach dem Kauf, wenn der Zinsanteil der monatlichen Rate noch hoch ist, kann der steuerliche Vorteil erheblich sein.
Wichtig: Diese Vorteile gelten in der Regel nur für vermietete Immobilien – nicht für selbstgenutztes Wohneigentum. Wer also plant, die Immobilie ausschließlich privat zu nutzen, kann diese Kosten steuerlich nicht geltend machen.
Tipps für Immobilieninvestment
Step-by-Step: So gelingt dein Einstieg ins Immobilieninvestment
Schritt 1: Marktanalyse durchführen.
Bevor du investierst, solltest Du den Immobilienmarkt genau analysieren. Schau Dir folgende Kennzahlen in relevanten Städten oder aufstrebenden Regionen an:
- Mietpreise
- Leerstandsquoten
- Wertentwicklung (z. B. +5–8 % jährlich in Top-Lagen) Nutze dafür Immobilienportale, Marktberichte und regionale Daten, um fundierte Entscheidungen zu treffen.
Schritt 2: Die richtige Immobilie auswählen.
Wähle dein Objekt nach wirtschaftlich sinnvollen Kriterien:
- Lage (z. B. Nähe zu Infrastruktur, Uni, ÖPNV)
- Regionale Wirtschaftskraft
- Potenzial für Wertsteigerung Starke Regionen bieten stabile Mieteinnahmen und Renditen zwischen 3–6 %.
Schritt 3: Finanzierung clever planen.
Eine solide Finanzierung ist das Fundament deiner Strategie:
- ca. 20–30 % Eigenkapital einplanen - individuell auch andere Optionen möglich
- Klassisches Annuitätendarlehen wählen – konstante Raten, planbare Kosten
- Förderprogramme nutzen, z. B. KfW für energieeffizientes Bauen
- Tipp: Lass Dir individuell mehrere Finanzierungsangebote erstellen und vergleiche genau.
Schritt 4: Nebenkosten einkalkulieren & Kauf abschließen.
Vor Vertragsabschluss solltest Du alle Nebenkosten realistisch einplanen:
- Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 %)
- Notar + Grundbuchkosten (~2 %)
- Maklergebühren (bis zu 7 %) Diese Faktoren bestimmen Deinen gesamten Finanzierungsbedarf.
Schritt 5: Due-Diligence-Prüfung vor dem Kauf.
Bevor Du unterschreibst, prüfe die Immobilie gründlich:
- Rechtlich: Grundbuch, Baulasten, Bebauungsplan
- Technisch: Bausubstanz, Schadstoffe, Energieausweis
- Finanziell: bestehende Mietverträge, Mieteinnahmen, Ertragswert → Diese Prüfung minimiert Risiken und schützt Dich vor bösen Überraschungen.
Schritt 6: Verwaltung & Instandhaltung regeln.
Nach dem Kauf beginnt die aktive Phase:
- Plane 1–2 % des Immobilienwertes jährlich für Reparaturen & Pflege ein
- Entscheide Dich für Selbstverwaltung oder externe Hausverwaltung Wichtig: Rücklagen bilden, um langfristig liquide zu bleiben.
Schritt 7: Risikomanagement & Absicherung.
Sichere Dein Investment langfristig ab:
- Diversifiziere: verschiedene Objekte & Regionen
- Versichere Dich richtig: Gebäude-, Haftpflicht- & Mietausfallversicherung
- Rücklagen aufbauen: 1–2 % jährlich für unvorhergesehene Kosten
- Bleib informiert: Verfolge Markttrends & gesetzliche Änderungen wie z. B. die Grundsteuerreform
Unser Fazit
Bewerte Deine Immobilie nicht nur am Kaufpreis.
Wirklich entscheidend ist, wie sich die Immobilie unterm Strich für Dich rechnet – mit allem, was dazugehört: Steuervorteile, Abschreibungen, laufende Kosten, Mieteinnahmen und mögliche Wertsteigerung.
Denn nur wer das große Ganze betrachtet, erkennt, was eine Kapitalanlage wirklich bringt.
KÄPSELE. Weil Rendite mehr ist als nur ein Kaufpreis.
Dann lass uns gemeinsam rechnen, planen und strategisch vorgehen. Wir zeigen Dir, worauf es bei Lage, Finanzierung, Steuer und Mietrendite wirklich ankommt – damit aus „Immobilie“ am Ende auch wirklich Kapitalanlage wird.
- Individuelle Beratung
- Jahrelange Erfahrung
