Welche Voraussetzungen muss ich mitbringen?
Die Meisten haben zumindest schon einmal darüber nachgedacht, früher oder später mal in Immobilien zu investieren. Aber lohnt es sich wirklich noch oder überwiegen die Risiken doch?
Um Dir dabei zu helfen, das für Dich herauszufinden, haben wir hier einmal die Vorteile und Risiken gegenübergestellt.
Beginnen wir mit den Vorteilen:
- Hohe Renditechancen
Immobilien gewinnen in der Regel im Laufe der Zeit enorm an Wert, sodass hier hohe Renditen erwirtschaftet werden können. Über die letzten paar hundert Jahre waren das 0,3% reale Rendite nach Inflation. - Passives Einkommen
Für viele der treibende Faktor. Wenn die Vermietung konstant läuft, hat man sichere monatliche Einnahmen und ein zusätzliches monatliches Einkommen. Vor allem für die Altersvorsorge kann das super sinnvoll sein. - Portfoliodiversifikation
Neben Aktien und Anleihen sind Immobilien eine super Portfolioergänzung. - Hebelwirkung
Durch die Verwendung von Fremdkapital wird die Rendite effektiv gesteigert.
- Sparzwang
Das Investieren in Immobilien bringt einen Zwang zum Sparen mit sich, da man nicht einfach wie bei einem Sparplan aufhören kann, die Immobilie abzuzahlen.
- Tilgungsersatzmodell
Die Kombination aus ETF-Sparen und Tilgen über einen Tilgungssurrogat oder Tilgungsaussetzungs-Darlehen ist möglich und kann so einen weiteren Vorteil darstellen.
Neben den Vorteilen sollten aber stets auch die Risiken im Blick behalten werden:
- Klumpenrisiko
Bei einer Immobilie ist viel Kapital in ein einziges Objekt gebunden. Dieses kann zudem nicht so einfach liquidiert werden.
- Betriebskosten
Der Erwerb einer Immobilie bringt auch Kosten mit sich, die nicht außer Acht gelassen werden dürfen. Hierzu zählen beispielsweise Reparaturen, Versicherungen, Grundsteuern, Verwaltungskosten, …
- Die Immobilie gehört in den ersten Jahren der Bank
Das stellt ein hohes Fremdkapitalrisiko dar, das in jungen Jahren okay ist, später aber vermieden werden sollte (sobald ausreichend Kapital für die Rente vorhanden ist).
- Wertschwankungen
Die Schwankung von Immobilien wird häufig unterschätzt, da der Wert nicht täglich oder monatlich bestimmt wird, sondern nur bei Kauf und Verkauf.
- Zinsänderungsrisiko
Bei zu hoher Finanzierung (110 %) habe ich ein Zinsänderungsrisiko, wenn ich in 10 Jahren nachfinanzieren muss und bis dahin wenig getilgt habe.
So viel zu den Vor- und Nachteilen. Aber welche Voraussetzungen muss ich denn jetzt erfüllen, wenn ich die Entscheidung getroffen habe und in Immobilien investieren möchte?
Viele glauben, dass ein sehr hohes Startkapital sowie Einkommen erforderlich ist, um in Immobilien investieren zu können. Dabei sind die Anforderungen gar nicht so hoch wie viele meinen.
Folgende Punkte solltest Du aber mitbringen:
- Anfangskapital
Es ist wichtig, deine Einnahmen und Ausgaben sorgfältig zu kalkulieren. Dein Eigenkapital sollte mindestens die Nebenkosten der Immobilie abdecken und idealerweise 20 % des Kaufpreises für Rücklagen im Falle eines Worst-Case-Szenarios beinhalten. Konkret bedeutet das, etwa 15.000 Euro liquide Mittel zusätzlich zu deinem Notgroschen bereitzuhalten, sowie weitere 15.000 Euro als Reserve, z.B. in einem Depot oder anderen sicheren Anlagen.
- Solide Bonität
Diese ist in der Regel gegeben bei einem Nettoeinkommen von mindestens 2.500 €.
- Festes Arbeitsverhältnis
Ein unbefristeter Arbeitsvertrag gibt der Bank die nötige Sicherheit, dass Du in der Lage bist, die Kreditzinsen zuverlässig zu zahlen. Bei sachgrundlosen Befristungen sinken die Chancen auf eine Fremdfinanzierung erheblich. Für Selbstständige ist eine Kreditaufnahme in den ersten zwei Jahren ebenfalls möglich, allerdings nur bei einem guten Einkommen, einer kooperativen Bank und einem überzeugenden Businessplan.
- Recherche
Zum einen ist es wichtig, ein solides Grundwissen aufzubauen und sich der potenziellen Risiken bewusst zu sein. Zum anderen erfordert es eine gründliche Recherche, um passende und vielversprechende Objekte zu finden, die deinen finanziellen Zielen entsprechen.
- Stabile Überschüsse
Du solltest in der Lage sein, kontinuierlich Rücklagen zu bilden und auch mögliche Phasen mit negativem Cashflow problemlos abzufedern. Eine stabile finanzielle Basis ist entscheidend, um langfristig erfolgreich zu investieren.
- Bereitschaft Zeit vor und nach dem Kauf zu investieren.
Am wichtigsten ist, dass du bereit bist, dich intensiv mit dem Thema auseinanderzusetzen und sowohl vor als auch nach dem Kauf Zeit zu investieren. Nur wenn du dein Investment wirklich verstehst, kannst du langfristig erfolgreich sein.
Letztlich ist die Entscheidung in Immobilien zu Investieren sehr individuell und abhängig von der eigenen Situation, Risikopräferenz und Vorlieben.
Wenn du herausfinden möchtest, ob es für dich sinnvoll ist in Immobilien zu investieren oder du bereits anfangen möchtest in Immobilien zu investieren, dann trag’ dich jetzt hier zu einem kostenlosen Erstgespräch ein und wir helfen dir dabei.
